Rimeligere boliger ser dagens lys

Mens politikerne fortsatt snakker om å utvikle en tredje boligsektor, gjør Svartlamon boligstiftelse i Trondheim noe med det. Nå har de tatt over driften av Mellomveien 17–19 og startet utleie av 38 leiligheter. Bra standard, rimelig leie og stor frihet til å pusse opp er noen av stikkordene for boligprosjektet.

Vi tok turen for å se nærmere på boligprosjektet som har fått navnet Mellamon. Her møter vi Merete, som inviterer oss inn for å ta en titt på leiligheten hun og sønnen Imre har leid. Inne i den trivelige leiligheten disker hun opp med kruttsterk kaffe og skillingsboller. Naboen Tor er også invitert ned på en kopp kaffe, og begge fremhever det gode naboskapet som har utviklet seg i løpet av tiden de har bodd her.

Tor flyttet hit fra en leilighet på Voldsminde i fjor sommer, mens Merete og Imre tidligere bodde på Svartlamon.

– Imre var tre år da vi flyttet til Svartlamon, så han er omtrent oppdratt av alle som bodde i huset der. Men vi bodde i første etasje, ved kafeen Ramp, og det ble litt heftig med barn. Faktisk var det også ganske mange turister der, og det hendte at de tok bilder inn gjennom vinduet. Noen tror jo at de har kommet til Christiania, og Svartlamon har jo nesten blitt en turistattraksjon, sier Merete.

– Her på Mellamon er det rolig, og du kan både delta i det sosiale livet og trekke deg tilbake, sier Tor.

Merete synes fellesskapet på Mellamon er viktig, særlig for henne som alenemor. Tor sier at da han bodde på Voldsminde bare et steinkast unna, så var det veldig lite omgang mellom naboene.

– Der var folk mye mer isolert i hver sin leilighet, og vi hadde lite felleskap. Jeg har aldri tidligere opplevd å kjenne naboene på den måten jeg gjør her i Mellomveien. Beboermøter og felles aktiviteter gjør at man blir kjent med naboene på en helt annen måte.

Frihet til å velge

Da Tor fikk høre at Svartlamon hadde tatt over de to blokkene i Mellomveien, nølte han ikke lenge med å søke.

– Det var rundt 100 søkere på disse leilighetene og da jeg fikk positivt svar, følte jeg det som om jeg vant det store lotteriet.

De to blokkene eies av Boligstiftelsen i Trondheim som ble opprettet av Trondheim kommune i 1972. I fjor overtok Svartlamon Boligstiftelse driften og utleieansvaret.

– Tidligere var det eldreboliger og trygdeboliger her, og det føltes litt som en institusjonsbolig med hvite vegger og grå vinyl på gulvet da vi flyttet inn her, sier Tor.

– Men det er god standard på huset her, vinduene er fine og det er mye bedre isolert enn der jeg bodde før, så jeg har virkelig fått redusert strømregningen.

Beboerne har fått full frihet til å pusse opp innvendig slik de ønsker.

– Jeg vil male et par vegger og legge tapet. Da blir det en helt annen leilighet, sier Merete.

– Jeg har også lyst til å legge tregulv. Kanskje kan jeg få tak i noen gjenbruksmaterialer, for det trenger jo ikke å være det samme gulvet overalt.

Rimelig husleie

De er enige om at det er et bra system her, med beboermedvirkning og frihet til å sette sitt eget preg på leiligheten. Og det at de ikke må betale depositum før de flytter inn, men har anledning til å dele det opp i rater som betales over tid, gir flere mulighet til å flytte inn. Husleien er på 6800 kroner i måneden.

– Jeg synes at det er så bra at husleien går til å drifte boligene, og til å skaffe nye boliger, i stedet for at det er noen som profitterer på leieinntekten, sier Merete.

38 leiligheter er fordelt på de to blokkene. I hver blokk er det også en felles leilighet, som leieboerne fritt kan benytte om de skal arrangere selskap eller ha overnattings­gjester. Her avholdes også beboermøtene. De fleste leilighetene er romslige to-romsleiligheter på 45 kvadratmeter, samt at åtte leiligheter er gjort om til familieleiligheter ved å rive veggen mellom to leiligheter, forteller Tor.

– På den måten har det blitt store leiligheter på 90 kvadratmeter, og det gir mulighet for at familier med flere barn kan bo her.

– Jeg tror det totalt er 32 barn i disse to blokkene. Det er så kult, sier Merete.

Familieleiligheter

Alicia bor i en av familieleilighetene i oppgangen ved siden av, og ber oss med opp. Her er de i ferd med å gjøre klart til bursdagsselskap.

– Bare gå inn med sko. Her er vi ikke så nøye på det, for vi har jo både unger og hund som går ut og inn. 

Hun viser oss rundt i leiligheten.

– Dette var opprinnelig to leiligheter som ble slått sammen til en stor på 90 kvadratmeter. Da fikk vi to kjøkken, og det trengte vi ikke, så vi har laget et lite soverom på arealet der det ene kjøkkenet var. Vi har jo en del å gjøre her fortsatt, men det blir etter hvert.

Hun synes det fantastisk med denne leiligheten.

– Vi kunne jo aldri ha hatt en så romslig leilighet med plass til alle ungene et annet sted. Da måtte vi ha jobbet oss i hjel. Nå har vi en husleie på 9700 kroner i måneden. For den forrige leiligheten betalte vi 19 000 i måneden. Og den var på bare 56 kvadratmeter.

– Det er så fint med dette nabolaget her, for her kan du sende ungene ut for å leke. Alle kjenner alle, og det er så kjekt. Her er alle med, vi har dugnad og engasjerer oss, og det er sosialt på en helt annen måte. Når alle kjenner alle, så har du det som trengs for å trives. 

Svartlamon er motkultur

Mellomveien 17–19, eller Mellamon, som boligområdet kalles, er en del av Svartlamon, forklarer Gjermund Gorset. Han er daglig leder for Svartlamon Boligstiftelse og startet i jobben i februar i år. Med bakgrunn fra bystyret og som politisk rådgiver for Arbeiderpartiet har han jobbet mye med boligpolitikk på politisk plan.

– Det Svartlamon representerer, er motkultur, og sånn sett en brytning mot det «normale». Det er noe vakkert i det, synes jeg. Motkultur er som god kunst. Det provoserer oss og får oss til å tenke annerledes, og det liker jeg.

– Den gangen da boligene her ble okkupert, var det på bakgrunn av at boligmarkedet var vanskelig tilgjengelig for unge. Siden den gang har prosjektet blitt utviklet til det som i dag kalles et byøkologisk forsøksområde. Her vil vi vise storsamfunnet at dette er en levelig økonomisk og sosial modell som fungerer. Og med Mellamon vil vi vise Trondheim kommune at den tredje boligsektoren, altså den boligsektoren som ligger mellom selveier og kommunal bolig, er mulig. Gjennom aktiviteten på Svartlamon har vi også fått synliggjort at folk kan både pusse opp og bygge egne hus. Det synes jeg er veldig inspirerende. 

Boligstiftelser er en bra modell

Gjermund forteller at da administrasjonen i kommunen la fram boligpolitisk plan i 2020, så var konklusjonene at en tredje boligsektor ikke er økonomisk bærekraftig, og at det ikke passer inn i kommunens tjenestetilbud.

– Fra politisk ståsted var det en skuffende konklusjon, for det er politisk vilje til å finne nye løsninger. Jeg mener at man må se bolig som en del av den sammenhengende tjenesten som kommunen skal yte overfor beboerne. Og det inspirerer meg at man på Svartlamon tør å tenke i den retningen. Så vi håper at det vi har startet med når det gjelder utviklingen av Mellamon, er noe som kan stå seg over lang tid.

Boligstiftelser er en god organisasjonsform for en tredje boligsektor fordi det er non-profit organisasjon hvor husleieinntektene går tilbake til bygget og driften av stiftelsen, mener Gjermund.

– Kommunen blir ofte sittende i en situasjon hvor de skal prioritere mellom skoler, sykehjem og andre presserende oppgaver, mens en boligstiftelse har et rent boligfokus. En boligstiftelse er godt regulert fordi stiftelsesloven er veldig streng i forhold til hvordan stiftelsen skal driftes. De kan for eksempel hverken gi for mye styrehonorar eller lønn til ansatte i boligstiftelsen. Og det er strengt regulert at man skal jobbe etter det som er formålet med stiftelsen.

Flere tomme kommunale leiligheter

Gjermund forteller at det nå er besluttet fra politisk hold at kommunen skal støtte opp om private boligstiftelser og legge til rette for utvikling av en tredje sektor gjennom ideelle aktører, men ikke at kommunen skal utvikle dette selv.

– Det en økning i antallet tomme kommunale leiligheter, men likevel er det stadig vanskeligere å få en kommunal bolig. Bolig har gått fra å være et bredt virkemiddel som kan brukes til å løfte hele befolkningen, til å bli sett på som at kommunal bolig kun er for de som er svært vanskeligstilte. Trondheim kommune har veldig strenge retningslinjer for hvem som kan få en kommunal bolig, strengere enn sammenlignbare byer som Oslo og Bergen. Her i byen har det vært stilt strenge krav til maksimum inntekt, og etter min mening er det også en dårlig boligforvaltningspolitikk når man gir kortsiktige kontrakter. Jeg tror det handler om manglende ressurser til oppfølging av kommunale boliger, og at politikken har vært at man har ønsket at flest mulig skal over i det private boligmarkedet. Men å leie på det private markedet kan bli en fattigdomsfelle for mange.

Tenk langsiktig

Gjermund håper at det dukker opp flere grupper av aktører som er interessert i å danne en privat boligstiftelse, og han sier at regjeringen har tatt det å styrke en tredje boligsektor inn i Hurdalsplattformen, og at Husbanken har fått økte rammer for slike formål.

– Det er nok litt i den retningen kommunen har tenkt også, at de vil støtte opp om private boligstiftelser.

Men da boligprosjektet Fargemarka ønsket å ta i bruk de tomme boligene på Østmarka, viste det seg at kommunen ikke var så positive til prosjektet.

– Vi vil gjerne bidra med vår kompetanse og erfaring på området, og prøvde blant annet å hjelpe dem som sto bak Fargemarka, men det skulle vise seg å bli vanskelig. Jeg tror det trengs mer kompetanse på mange hold om det å utvikle en tredje boligsektor, og ikke minst må man være villig til å tenke langsiktig. Jeg håper at kommunen kan være med på å støtte opp om den type prosjekter. Jeg tror at hvis kommunen legger til rette for det, blant annet med kommunale lånegarantier, så kan flere prosjekter med utleieboliger bli virkeliggjort. Dessverre virker den kommunale tankegangen nokså fastlåst.

– Vi ønsker jo veldig gjerne å være til inspirasjon, og videreformidle våre erfaringer om hva som fungerer og ikke fungerer.

Frihet og ansvar

At folk gjør mye selv, har vært et prinsipp som Svartlamon boligstiftelse har lagt vekt på, og både Svartlamon og Mellamon er gode eksempler på at det kan fungere godt. Kombinasjonen av lange leiekontrakter, egeninnsats og selvstendighet gir et godt naboskap, og Gjermund opplever at folk som bor her har et genuint ønske om å gjøre området bedre enn det var da de kom.

– Vi har drevet fram et prosjekt som ikke bare innebærer at det skal være rimelig leie, men som også legger vekt på leietakernes lokale demokrati. Det er et ganske stort handlingsrom for å sette i gang prosjekter som beboerne initierer, og en del av husleien settes av til egne tiltak i nabolaget.

–––––– FAKTA –––––––

Tredje boligsektor

Rimelige leie- og eierboliger for folk som hverken kommer seg inn på boligmarkedet eller er vanskeligstilte nok til å få kommunal bolig.

Boligene framskaffes ofte gjennom nye former for partnerskap, med involvering av lokalsamfunn og modeller for non-profit.

I byrådserklæringen har Oslos byråd lovet å legge til rette for minst 1000 nye boliger innenfor tredje boligsektor innen utgangen av 2023. 

I flere europeiske land er rundt 20 prosent av alle boliger ikke-kommersielle og rettet mot andre enn de mest vanskelig­stilte.

Mellamon

Boligprosjekt med 38 rimelige utleieleiligheter i Mellomveien 17–19 i Trondheim.

Husene eies av Boligstiftelsen i Trondheim og har tidligere vært alders- og trygdeboliger.

Svartlamon Boligstiftelse tok over drift og utleieansvar i fjor.

Leietakerne har full frihet til å pusse opp slik de vil.

Det legges stor vekt på samarbeid og dugnadsånd.

Oslo: Krevende å få på plass en annen tenkning

Byråd for byutvikling i Oslo, Hanna Marcussen, kjemper mot et regelverk som er dårlig tilpasset en tredje boligsektor. Hun mener Norges avregulerte boligmarked går særlig hardt utover Oslo.

I Oslo koster det nå i snitt 10 000 kroner i måneden å leie en hybel. På eiermarkedet har prisene doblet seg de siste ti årene, og utvalget av brukte boliger i Oslo er rekordlavt. Prisreguleringen på boliger i borettslag ble formelt avviklet i 1988, og også husleieregulering er gradvis avskaffet. Politikerne har overlatt boliger til markedskreftene, istedenfor å rydde opp i svakheter og smutthull ved reguleringen som fantes. Det sies at Norge er ett av få moderne land som mangler en tredje boligsektor. Men ved valget i 2019 lovte Oslos byråd å opprette en slik sektor med rimelige leie- og eierboliger. Hvordan går det med den saken?

Hanna Marcussen (MDG) fikk seg en overraskelse da hun ble byråd for byutvikling i 2015.

– Å få i gang en tredje boligsektor har vært mer krevende enn jeg forventet. Bare det å skaffe kommunen nok kompetanse på en slik utvidet sosial boligpolitikk har tatt tid. Det har vært mange juridiske problemstillinger. Det som er veldig annerledes i Trondheim, er at kommunen opprettet en boligstiftelse i 1972 som de kan bygge videre på. Det har gjort at en del ting går raskere der.

Hun tror ikke det er mindre idealisme i Oslo enn i Trondheim, men de som vil realisere rimelige boliger i hovedstaden har støtt på flere hindringer.

– Oslo har nok færre ledige tomter med potensial for å få til noe slikt som Svartlamon og Mellamon. Noen prøvde seg i Skar leir innerst i Maridalen, men der kan vi ikke ha noe særlig folk på grunn av faren for å forurense drikkevannet til 90 prosent av byens befolkning. Det fins noen små boligstiftelser, som Stiftelsen Betanien Oslo, som har bygd et lite antall rimelige utleieleiligheter.

Staten må på banen

Marcussen sier at kommunen gjerne vil jobbe på lag med de få ikke-kommersielle boligstiftelsene som fins i Oslo. Eksempler er Ormsundveien Økogrend og Tøyen Boligbyggelag.

– Vi prøver å være fødselshjelpere for dem, men mye tar lang tid i det offentlige systemet. Europeiske byer med en stor tredje boligsektor har gjerne mange store, ikke-kommersielle boligstiftelser. Det har ikke vi. Den nasjonale boligpolitikken med sterk eierlinje fungerer bedre jo mindre sentralt du bor, med tanke på boligpriser. Jeg tror Norges veldig avregulerte boligmarked har hatt aller størst konsekvenser for Oslo. Regjeringen må ta ansvar for å utforme boligpolitikk som fungerer i en by som vår også.

Mange europeiske land har et regelverk som er bedre tilpasset en tredje boligsektor. I Danmark kan det legges inn krav om såkalte allmenboliger i reguleringsplaner. Disse boligene tar ikke-kommersielle stiftelser seg av.

– I Norge har det vært lite incentiver for slike stiftelser til å bygge seg opp. På grunn av en sterk eierlinje, fins det heller ikke mange boligstiftelser som driver med utleie. Nordmenn ser på bolig som en større del av pensjonen sin enn andre europeere. Det har nok mye å si for regelverket vårt. Det er mer krevende å få på plass en annen tenkning. Vi er nødt til å gjøre noe, og staten må ta sin del av ansvaret. Det kan dreie seg om endringer i plan- og bygningsloven eller i hvordan Husbanken brukes.

Marcussen strevde selv med å komme inn på Oslos boligmarked og kjøpte sin første bolig da hun ble byråd som 38-åring. Tidligere leide hun blant annet en leilighet på 14 kvadratmeter.

– Er du over en viss alder og leier bolig, ser folk nesten litt rart på deg. Slik burde det ikke være. Jeg brenner for å få til et mer forutsigbart og all right tilbud på leiemarkedet. Det hadde vært flott om vi fikk flere ikke-kommersielle aktører. I dag er Oslos leiemarked veldig uoversiktlig. Mange enkeltpersoner leier ut til enkeltpersoner.

OBOS med nye løsninger

Marcussen skryter av OBOS, som har begynt å selge boliger med boligkjøpsmodeller. Blant annet kan du kjøpe en helt ny bolig under ordinær markedspris, mot at OBOS får retten til å kjøpe den tilbake.

– I mange nye OBOS-boliger kan du velge om du vil gå inn i en boligkjøpsmodell. Det gir mange flere muligheten til å komme seg inn på markedet. Andre større aktører har også begynt med det. De ser at de må finne nye løsninger for å hindre ekskludering. Kommunens sterke fokus på dette gjør at det har blitt en markant endring hos de kommersielle aktørene også.

Foreløpig har ingen flyttet inn i kommunens egne prosjekter for en tredje boligsektor. Blant tre pilotprosjekter har det vært særlig høye forventninger til Hagegata 30 på Tøyen, en boligblokk som har stått tom i sju år. Der vil byrådet ha 40–50 leiligheter for barnefamilier og unge voksne som trenger hjelp til å komme seg inn på boligmarkedet. Men kommunens eget investeringsreglement gjør det tidkrevende, sier Marcussen. Hun satser på at folk kan flytte inn i 2024.

Ellers opprettet Oslo kommune nylig et boligselskap i samarbeid med OBOS, NREP og Bane NOR Eiendom. Selskapet Oslobolig skal ikke bygge selv, men kjøpe inn boliger som selges med boligkjøpsmodeller.

Artikkelen sto på trykk i =Oslo nr. 10/2022.

Oppdatering:

I budsjettforhandlingene med byrådspartiene Ap, SV og MDG, har Rødt nå fått gjennomslag for at det settes av 50 millioner kroner for å starte rehabiliteringen av Hagegata 30. Trengs det mer, har Rødt fått løfter om at dette skal komme når det reviderte budsjettet legges fram i mai. En utredning har konkludert med at det vil koste opp mot 132 millioner kroner å rehabilitere blokken.